Ипотека растет, а цены на жилье - нет

Ассоциация финансистов Казахстана опубликовала обзор состояния ипотечного рынка в 2024 году. В целом, картина вполне оптимистичная: после двузначного падения в прошлом году, сейчас выдача новых ипотечных займов ускорилась на 16% и составила за 7 месяцев 2024 года 985 млрд тенге. Важно, что больше половины прироста (62%) произошло за счет рыночных программ банков второго уровня. Вопреки сложившейся традиции реагирования рынка на запуск новых ипотечных программ со стороны государства, рыночные программы не вызвали повышения цены на недвижимость в стране. Напротив, с начала года цены на новое жилье снизились на 1,2%, а на вторичное выросли лишь на 3,5%.

При этом выдача бюджетной ипотеки сохранилась на одном уровне как у крупнейшего игрока Отбасы Банка (+0,2%) на фоне более высоких ставок по льготным программам и изменения условий их выдачи; так и по программе «7-20-25» (+3,0%) из-за ограничения бюджета (по ₸25 млрд на каждый квартал).

На этом фоне наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ коммерческих банков в выдаче новых ипотечных займов: до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года. Это максимальный показатель за последние 7 лет. Платежи по ипотечным займам сохраняются на уровне ниже 50% от средней зарплаты (тек. 35%), главным образом, на фоне высокого роста номинальной зарплаты (+10,3%).

Фактически, рынок жилья возвращается к своему естественному устойчивому росту на фоне восстановления роли коммерческой ипотеки, доля которой выросла в выдаче новых кредитов благодаря усилиям частных финансовых организаций и вопреки высокой стоимости заемных ресурсов.

Важно, что эта тенденция не сопровождается ростом цен на недвижимость и аренду жилья, а следует за фундаментальным фактором — динамикой реальных доходов граждан, нивелируя накопление дисбалансов на рынке в целом. Параллельно с этим сократилась и роль льготных госпрограмм — во многом из-за ограниченности бюджетных ресурсов, хотя в первом полугодии и были запущены две дополнительные госпрограммы – «Наурыз» и «Отау».

В Ассоциации обращают внимание на необходимость дальнейшего соблюдения восстанавливающегося баланса: будущие масштабы господдержки не должны оказывать определяющего влияния на ситуацию на рынке во избежание перегрева, наблюдавшегося в 20–22 годах. Этого можно достичь за счет сужения фокуса целевой помощи только на малообеспеченные слои населения, что позволит извлечь из этой поддержки экономическую выгоду отдельным категориям граждан и не скажется на доступности жилья для всего рынка.

Вместе с тем, давление на рынок оказывают изъятия средств из ЕНПФ, стимулирующие высокую активность купли-продажи, часть из которой может являться лишь способом вывода пенсионных сбережений в «живые деньги», а не реальным улучшением жилищных условий. Соответственно, полагают в АФК, важно ограничить постоянные изъятия, чтобы у казахстанцев сохранились накопления для достойной пенсии в будущем.

Кроме того, решения требует вопрос о доступе банков второго уровня к системе жилстройсбережений. Это позволит вкладчикам делать выбор, где хранить свои сбережения, что, в свою очередь, усилит конкуренцию за клиента и будет являться стимулом к предоставлению лучших ценовых и неценовых условий по займам. Также АФК предлагает устранить арбитраж в налоговом законодательстве через предоставление вычетов по ИПН по всем ипотечным займам для приобретения первого жилья, а не только по льготным займам Отбасы Банка, вне зависимости от количества имеющегося имущества.

Арина Александрова, фото pixabay.com